Categories:

Hoe moeilijk is het aankoopproces van onroerend goed in Italië?
Er zijn geen beperkingen op buitenlands eigendom in Italië.

Al het geld dat van buiten Italië wordt overgemaakt voor de aankoop van onroerend goed, moet officieel worden gedocumenteerd om ervoor te zorgen dat de opbrengst van een eventuele wederverkoop kan worden gerepatrieerd.

De eerste stap bij de aankoop van onroerend goed in Italië is het inhuren van een onroerend goed advocaat, om uw belangen te beschermen. Hoewel het overdrachtsproces van onroerend goed een gereglementeerd proces is, is het potentieel bevooroordeeld in het nadeel van de koper. Houd ook in gedachten dat de Italiaanse wet voorziet in precontractuele aansprakelijkheid. In het geval dat u zich benadeeld voelt door het oneerlijke gedrag van de verkoper, kunt u een aanklacht indienen om uw kosten vergoed te krijgen.

Zodra u de woning hebt gekozen, doet u een bod. U moet 1% van de aankoopprijs betalen als gebaar van goede trouw. Helaas is een aanbod tot aankoop alleen bindend voor de koper; de verkoper kan nog andere aanbiedingen in overweging nemen. Om niet in de steek gelaten te worden door de verkoper, kunt u het beste een termijn aangeven in het biedingsbericht.

Het voorlopige contract
Als de verkoper accepteert, wordt de overeenkomst bindend voor beide partijen. Een voorlopig contract of “compromesso” (op zijn italiaans) wordt dan opgesteld door de verkoper, zijn advocaat of makelaar, met daarin de verkoopprijs, het bedrag dat moet worden betaald als aanbetaling, de datum van voltooiing, de grenzen van het terrein en de details van het onroerend goed, en alle andere relevante clausules (bijvoorbeeld water rechten en rechten van doorgang).

Bij ondertekening van de compromesso wordt de aanbetaling verhoogd tot 10% à 20% van de verkoopprijs, afhankelijk van wat is overeengekomen. Indien u besluit de koop niet door te zetten, wordt de compromesso verbeurd verklaard of kan de verkoper gerechtelijke stappen ondernemen om de koop af te dwingen. Als de verkoper zich daarentegen terugtrekt, moet hij het dubbele betalen van het bedrag dat u als aanbetaling hebt gedaan.

De notaris voert de due diligence uit
Het sluiten van de koop duurt meestal zes tot acht weken. De notaris of notaris is verantwoordelijk voor het uitvoeren van de due diligence – hoewel hij door de verkoper wordt gekozen, treedt hij voor beide partijen op. Wanneer het onderzoek naar de eigendomstitel naar uw tevredenheid is uitgevoerd, betaalt u het eindsaldo en ondertekent u de koopakte of rogito (waarvan de notaris getuige is). Hiervoor moet u een geldig identiteitsbewijs en uw belastingnummer laten zien.

De notaris geeft u een kopie van de akte en overhandigt kopieën aan het belastingkantoor en het Kadaster. Om de verkoop officieel te laten registreren, moeten de nodige overheidsheffingen worden betaald. De registratie beschermt het eigendom tegen derden die er andere belangen op laten rusten. De notaris zal er ook voor zorgen dat de nutsvoorzieningen op uw naam zijn overgeschreven en de plaatselijke politie binnen 48 uur na ondertekening van de akte op de hoogte brengen van de eigendomsoverdracht, in overeenstemming met de antimaffiawetten.
Het duurt gemiddeld 15 dagen om alle vier de procedures te voltooien die nodig zijn om een eigendom in Italië te registreren.

Voetnoten bij de tabel met transactiekosten
De transactiekosten omvatten alle kosten voor het kopen en opnieuw verkopen van een eigendom – advocatenkosten, notariskosten, registratierechten, belastingen, makelaarskosten, enz.

Registratiebelasting:
Voor oude eigendommen, registratiebelasting is 3% voor degenen die het kopen van hun hoofdwoning, onder wet 1089/39. De woning moet gelegen zijn in de huidige of toekomstige gemeente waar u woont (of in de gemeente waar u uw hoofdzetel heeft of van plan bent te hebben) en mag niet geclassificeerd zijn als een ‘luxe’ woning.

De registratiebelasting voor niet-ingezetenen en voor degenen die een tweede huis kopen, bedraagt 7%, dus als u van plan bent in Italië te gaan wonen, doe dit dan 18 maanden voordat u uw huis koopt. De belasting wordt berekend over de aangegeven waarde van het onroerend goed en niet over de aankoopprijs.

De registratiebelasting op de aankoop van bouwgrond bedraagt 8%. De registratiebelasting op de aankoop van landbouwgrond bedraagt 10%.

Kadastrale belasting:
De kadastrale belasting is verschuldigd over alle onroerendgoedtransacties. Ingezeten kopers van hun eerste huis betalen een vast bedrag van 168 euro, ongeacht of het om een oud of een nieuw gebouwd huis gaat. Kopers van een tweede huis en niet-ingezetenen betalen 1% van de aangegeven prijs van het onroerend goed.

Kadastrale belasting:
1% of een vast recht van €168 voor nieuwe eigendommen. Een vast recht van 168 euro is ook van toepassing als het onroerend goed hun hoofdverblijfplaats of enige verblijfplaats is.

Kadastrale belasting (imposta catastale)
De kadastrale belasting is verschuldigd over alle onroerendgoedtransacties. Ingezeten kopers van hun eerste huis betalen een vast recht van € 129,11, ongeacht of het om een oud of een nieuw gebouwd huis gaat. Kopers van een tweede huis en niet-ingezetenen betalen 1% van de aangegeven prijs van het onroerend goed.

BTW:
Kopers van nieuwe woningen betalen geen registratiebelasting en zijn in plaats daarvan belasting over de toegevoegde waarde (BTW) verschuldigd, die varieert van 4% tot 22%.

De btw bedraagt 4% voor kopers die voor het eerst een woning kopen, 10% voor kopers die voor het eerst een woning kopen en voor niet-ingezetenen, en 22% voor luxewoningen met A1-rating in het vastgoedkadaster. Nieuwe woningen worden gedefinieerd als woningen die binnen vijf jaar na de voltooiing van de bouw of de restauratie worden verkocht.

Het btw-tarief wordt in 2016 verhoogd tot 24%, en vervolgens in 2017 tot 25% en in 2018 tot 25,50%.

Notariskosten:
De notariskosten variëren doorgaans van 1% tot 2,5% van de aangegeven waarde van het onroerend goed. De kosten van een notaris zijn gebaseerd op een door de orde van advocaten opgestelde prijslijst voor onroerend goed en variëren naar gelang van de gemeente (en zijn onderworpen aan 22% btw).

Het honorarium van de notaris moet worden betaald wanneer u het definitieve contract ondertekent. Er zijn zeer uiteenlopende schattingen en alles is bespreekbaar, maar € 2.000 voor een woning van € 50.000 tot € 3.500 voor een woning van € 500.000 zou typisch kunnen zijn, met inbegrip van de kosten van het honorarium van de overdrachtsinstantie (geometra), dat wordt geheven afhankelijk van het werk, en zelf kan variëren van € 500 tot € 3.000.

Juridische kosten:
De overdracht wordt meestal uitgevoerd door een advocaat (avvocato) en de juridische kosten bedragen meestal ongeveer 1% tot 2% van de aangegeven prijs van het onroerend goed. De juridische kosten zijn onderworpen aan 22% BTW.

Een voorlopig contract of een compromesso wordt opgesteld door de verkoper, zijn advocaat of makelaar. De koper kan er dus voor kiezen de juridische kosten niet te betalen. De koper wordt in ieder geval beschermd door de openbare notaris. De notaris is veel belangrijker dan algemeen wordt aangenomen, hij is verplicht om alle documenten zorgvuldig te controleren en als ze niet 100% correct zijn, komt er helemaal geen contract, dus de koper is zeer beschermd.

Makelaarskosten:
De standaard makelaarscommissie, ongeacht het type onroerend goed (commercieel, residentieel, of verkoop van grond), ligt tussen 3% en 8%, en wordt meestal verdeeld tussen koper en verkoper. De makelaarscommissie wordt betaald bij de ondertekening van het voorlopig koopcontract.

Tags:

No responses yet

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *